Ein Drittel der deutschen Bestandsimmobilien hat massive energetische Mängel – das zeigt eine Auswertung des Immobilienportals „immowelt“, das dafür die 2025 inserierten Kauf-Immobilien nach Energieeffizienzklassen ausgewertet hat. 36 Prozent aller angebotenen Häuser und Wohnungen fallen in die schlechtesten Klassen F bis H. Neubauten der letzten zwei Jahre wurden für die Analyse ausgeschlossen.
Einfamilienhäuser besonders betroffen
Besonders deutlich ist der Befund bei Einfamilienhäusern: 52 Prozent der zum Kauf angebotenen Objekte weisen eine Energiebilanz von F oder schlechter auf. Bei Eigentumswohnungen liegt der Anteil mit 13 Prozent deutlich niedriger. Der Anteil energieeffizienter Immobilien der Klassen A+ bis C ist laut immowelt seit 2021 sogar leicht gesunken – von 33 auf 30 Prozent. Weder die Einführung der CO2-Steuer noch die Energiekrise 2022 haben die Verteilung spürbar verbessert. Stattdessen stieg der Anteil der schlechtesten Klassen F bis H von 28 auf 36 Prozent.
Als möglichen Grund nennt immowelt, dass sich Eigentümer zunehmend von Immobilien mit besonders hohen Verbrauchswerten trennen wollen – weil diese im Unterhalt zu teuer werden oder an Wert verlieren.
Ostdeutsche Städte schneiden am besten ab
Die regionalen Unterschiede sind erheblich. Die beste Energiebilanz weisen ostdeutsche Städte auf. In Rostock liegt der Anteil der Klassen F bis H bei nur einem Prozent – der niedrigste Wert bundesweit. Auch Schwerin (5,9 Prozent), Dresden (9,1 Prozent), Potsdam (9,2 Prozent) und Leipzig (9,8 Prozent) liegen im einstelligen Bereich.
Hintergrund ist das städtebauliche Erbe der DDR: Großflächige Mehrparteienhäuser mit Fernwärmeanschluss dominieren den Bestand. Fernwärme gilt als energieeffizienter als dezentrale Einzelheizungen und wird in Energieausweisen entsprechend besser bewertet. Hinzu kam nach der Wiedervereinigung eine umfangreiche Sanierungswelle in ostdeutschen Städten, die den Gebäudebestand dort insgesamt moderner gemacht hat.
Ländliche Regionen mit größtem Sanierungsstau
Den höchsten Sanierungsbedarf haben strukturschwache, ländliche Regionen. Im Landkreis St. Wendel im Saarland gehören knapp drei Viertel – 73 Prozent – der inserierten Immobilien den Klassen F bis H an. Im Landkreis Bernkastel-Wittlich in Rheinland-Pfalz sind es 72 Prozent, im Landkreis Siegen-Wittgenstein und im Werra-Meißner-Kreis jeweils 70 Prozent.
Der Grund: Viele dieser Gebäude stammen aus der Nachkriegszeit, freistehende Einfamilienhäuser überwiegen – und diese schneiden energetisch grundsätzlich schlechter ab als Reihen- oder Mehrfamilienhäuser. Ausnahmen gibt es im Süden: Regionen wie das Allgäu, der Schwarzwald oder die Bodensee-Region weisen trotz ländlicher Prägung einen höheren Sanierungsgrad auf – wirtschaftliche Stärke ermöglicht dort Investitionen in energetische Modernisierung.
Kaufen mit Kalkül
Für Kaufinteressenten bedeutet der hohe Sanierungsanteil: Der Kaufpreis allein ist nicht das entscheidende Kriterium. „Viele Kaufinteressenten stehen vor der Herausforderung, dass die verfügbaren Immobilien einen erheblichen Modernisierungsbedarf aufweisen“, sagt Dr. Robert Wagner, Geschäftsführer von immowelt. Der Sanierungsbedarf könne aber auch Verhandlungsspielraum schaffen, wenn die zu erwartenden Kosten transparent dargelegt werden.
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