Die Situation am Mietmarkt wird vor allem in den teuersten Städten Deutschlands immer angespannter. Doch auch in bislang preiswerten Städten ziehen die Mieten weiter an. In der Spitze haben sich die Angebotsmieten in den 15 größten deutschen Städten in den vergangenen 12 Monaten um gut sechs Prozent verteuert.
Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von „immowelt“ für die 15 deutschen Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern. Dafür wurden die durchschnittlichen Angebotsmieten für Bestandswohnungen (60 Quadratmeter, 2 Zimmer, 1. und 2. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.07.2023 und 2024 miteinander verglichen.
„Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum stellt insbesondere in den Metropolen ein großes Problem dar“, sagt immowelt Geschäftsführer Piet Derriks. „In Zukunft dürfte sich die Situation am Mietmarkt aufgrund der anhaltenden Flaute beim Wohnungsneubau sogar noch verschärfen. Alle Vorzeichen sprechen für weitere Mietpreisanstiege.“
München: Angebotsmiete steigt auf über 18 Euro
Besonders schwierig ist die Lage für Wohnungssuchende in München. Obwohl die bayerische Landeshauptstadt bereits das mit Abstand höchste Preisniveau unter den deutschen Großstädten aufweist, haben sich die Angebotsmieten von Bestandswohnungen in den vergangenen 12 Monaten weiter verteuert. Nach einem Plus von 3,6 Prozent kostet der Quadratmeter bei Neuvermietung inzwischen 18,12 Euro – vor einem Jahr waren es noch 17,49 Euro. Für die fortgesetzten Anstiege sorgt vor allem die ungebremst starke Nachfrage auf dem Münchner Mietmarkt. Dabei spielt auch eine Rolle, dass der Wohnungskauf in der Isarmetropole aufgrund des hohen Preisniveaus sowie der schwierigen Finanzierungsbedingungen für viele Menschen nicht mehr leistbar ist. Das sorgt dafür, dass sich der Bedarf an Mietwohnungen zusätzlich erhöht. Gleichzeitig besteht in der bayerischen Landeshauptstadt jedoch ein massiver Wohnungsmangel, der durch den Einbruch beim Neubau noch verschärft wird. Ein Ende der Münchner Mietspirale ist somit nicht in Sicht.
Zuzug und Neubauflaute treiben Mieten in Berlin
Ein enormes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage herrscht auch in Berlin. In der Folge erklimmen die Angebotsmieten in der Hauptstadt immer neue Höhen: Der Quadratmeterpreis bei Neuvermietung liegt mittlerweile bei durchschnittlich 13,03 Euro – das sind ebenso wie in München 3,6 Prozent mehr als im Vorjahr. Der starke Zuzug der vergangenen Jahre, etwa von Kriegsflüchtlingen aus der Ukraine, hat die ohnehin angespannte Situation am Berliner Mietmarkt noch verschärft. Hinzu kommt, dass die Stadt ihr selbst gesetztes Neubauziel im vergangenen Jahr erneut verfehlt hat: Statt der anvisierten 20.000 Wohnungen wurden 2023 laut Statistikamt lediglich rund 16.000 Einheiten fertiggestellt.
Preisschub in Stuttgart und Hamburg, moderater Anstieg in Köln
In anderen hochpreisigen Großstädten sind die Angebotsmieten im Vergleich zum Vorjahr sogar noch stärker gestiegen als in Berlin und München. Wer eine Mietwohnung in Stuttgart sucht, muss aktuell mit durchschnittlich 15,38 Euro pro Quadratmeter rechnen – das ist der zweithöchste Wert der Analyse und bedeutet einen Anstieg von 4,7 Prozent zum Vorjahr. In Hamburg (14,01 Euro) haben sich die Mieten im selben Zeitraum um 4,6 Prozent verteuert, in Frankfurt (14,11 Euro) beträgt das Plus 3,2 Prozent. Dagegen fällt der Anstieg in Köln (13,01 Euro) mit +0,7 Prozent deutlich moderater aus. Im Gegensatz zu anderen Metropolen bietet die Domstadt dank der hohen Dichte an Großstädten in der Rhein-Ruhr-Region vielseitige Ausweichmöglichkeiten für Mieter. Möglicherweise sorgt das für eine bessere Verteilung der Nachfrage und dämpft somit die Preisdynamik am Kölner Mietmarkt.
Stärkster Anstieg in Bremen
In anderen untersuchten Großstädten ist von einer Abschwächung der Mietpreisdynamik hingegen nichts zu sehen. Das gilt insbesondere für Städte mit bislang moderatem Preisniveau, in denen noch mehr Raum für Mietanstiege besteht als in den teuren Hotspots. Das stärkste prozentuale Plus unter den 15 größten deutschen Städten weist Bremen auf, wo sich die Angebotsmieten von Bestandswohnungen binnen eines Jahres um durchschnittlich 6,3 Prozent verteuert haben. Der Quadratmeterpreis bei Neuvermietung in der Hansestadt kletterte von 10,28 Euro auf 10,98 Euro.
In den größten Städten des Ruhrgebiets haben die Mieten ebenfalls spürbar angezogen: In Essen (9,17 Euro) liegt das Plus zum Vorjahr bei 5,5 Prozent, in Duisburg (8,56 Euro) bei fünf Prozent und in Dortmund (9,57 Euro) bei 4,6 Prozent. Das vergleichsweise niedrige Preisniveau macht die Ruhrgebietsstädte in wachsendem Maße für Pendler interessant, denen die Mieten in Städten wie Köln oder Düsseldorf (11,10 Euro; +3,5 Prozent) zu hoch sind. Der Wohnungsmarkt wird somit auch in Teilen des Ruhrgebiets zunehmend eng, was für Auftrieb bei den Mieten sorgt.
Ein ähnlich günstiges Preisniveau wie im Ruhrgebiet finden Mieter auch in den ostdeutschen Großstädten Dresden und Leipzig vor. Allerdings befinden sich die Angebotsmieten auch hier spürbar im Aufwind. In Dresden verteuerte sich der mittlere Quadratmeterpreis bei Neuvermietung binnen eines Jahres um 4,4 Prozent auf 8,70 Euro. Leipzig verzeichnete im selben Zeitraum einen Anstieg von 3,6 Prozent auf 8,74 Euro. Die wirtschaftliche Dynamik sowie das vergleichsweise niedrige Preisniveau haben in den vergangenen Jahren für einen starken Zuzug in die beiden sächsischen Großstädte gesorgt. Auf den Wohnungsmärkten herrscht folglich eine hohe Nachfrage, die in steigenden Angebotsmieten resultiert.
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